Geen Goodwill-vergoeding bij Huuropzegging Bedrijfsruimte

Bij de overdracht van ondernemingen, vooral horeca, wordt vaak een vergoeding betaald voor de goodwill. Dat is een vergoeding om verder te kunnen met de klantenkring op die locatie. Als de zaak wordt verkocht, wordt ook vaak het huurrecht meeverkocht. De koper heeft een wettelijk recht om de overdracht van de huur af te dwingen bij de eigenaar-verhuurder.

Dat lijkt dus wettelijk goed geregeld. De ondernemer wordt beschermd. Opgebouwde goodwill verdampt niet, ook al wordt er geëxploiteerd in een gehuurde ruimte en niet in een eigen pand. Samen met het huurrecht kan de goodwill worden overgedragen.

De kink in de kabel kan ontstaan als de verhuurder opzegt, bijvoorbeeld wegens ‘dringend eigen gebruik’. De opzegmogelijkheden bij middenstandsbedrijfsruimte zijn zeer beperkt voor de verhuurder. De eerste 10 jaar in ieder geval. Deze huurbescherming kan echter doorbroken worden als zich een reëel dringend eigen gebruik van de verhuurder voordoet. Dat gaat niet zomaar: de kantonrechter moet het toetsen. Fake-redenen worden van tafel geveegd. Het moet dus gaan om een werkelijk en serieus belang van de verhuurder.

Niettemin: de huurder heeft hier niet om gevraagd: die blijft liever zitten waar hij zit. Op grond van de wet heeft de huurder daarom recht op een vergoeding voor verhuis- en herinrichtingskosten voor de verhuizing naar de nieuwe locatie. Daarvoor moet de verhuurder wel eerst slagen in dat moeilijke bewijs van zijn dringend eigen gebruik. Vervolgens moet verhuurder die kosten betalen.

Dat lijkt mooi; maar is dat wel genoeg?  huurder heeft immers goodwill opgebouwd (of gekocht van de vorige ondernemer). Dat kan een flinke component zijn van de waarde van de onderneming.

De Hoge Raad heeft zich daar nog eens over gebogen. In een recente uitspraak van 16 februari 2018 is de HR echter duidelijk: de wet geeft geen mogelijkheid om goodwill te vergoeden. Alleen een vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten kan op basis van de wet worden toegekend.

Kortom: goed nieuws voor de verhuurders die –terecht- opzeggen wegens dringend eigen gebruik. De wettelijk te betalen onkostenvergoeding blijft beperkt tot de harde en reële verhuis- en herinrichtingskosten. Minder goed nieuws voor de huurders. Dus alle reden om (steeds) vol verweer te voeren tegen een opzegging wegens dringend eigen gebruik.

Wilt u meer weten over huur en huuropzegging, neem contact met ons via fpklaver@klaveradvocaten.nl

2018-07-09T12:10:52+00:0017-04-2018|