Vakantieverhuur van een appartement – mag dat? VvE perikelen

Voor een particuliere eigenaar wordt het steeds gemakkelijker om zelf kortdurend te verhuren. Dit gaat dan om vakantieverhuur, ook wel short stay genoemd. Daarvoor zijn diverse platforms beschikbaar om het zelf te regelen zoals airbnb, booking.com en homeaway.

De overheid probeert dit enigszins te reguleren maar de praktijk blijkt vaak weerbarstiger.

Dat is ook zo op het niveau van de eigenaren zelf. Binnen een appartementencomplex zijn de eigenaren verenigd binnen hun eigen vereniging van eigenaren. Binnen de VvE gelden er regels die vastgelegd zijn in de akte van splitsing en het modelreglement. Het modelreglement is een standaard tekst opgesteld door uw notaris.

Vrijwel standaard in ieder modelreglement staat dat een appartement bedoeld is voor uw eigen particuliere gebruik. Verhuur is wel mogelijk maar via een vrij ingewikkelde constructie waarin de huurder zich akkoord verklaard met alle bepalingen in het reglement en alles wat erbij hoort.

Het is een wat ouderwetse regeling geschreven in de tijd dat er nog geen airbnb en vergelijkbare andere verhuur mogelijkheden waren.

Feitelijk wordt er in de praktijk gewoon verhuurd zonder dat toestemming aan de VvE wordt gevraagd, vaak tot ergernis van buren en omwonenden. Het geluid van rolkoffers in de gangen zijn in de grote steden een bekend fenomeen.

Na een serie van tegenstrijdige uitspraken van diverse lagere rechters heeft het Hof Amsterdam nu tot twee keer toe duidelijk beslist dat de recreatieve verhuur in strijd is met het modelreglement, het laatst op 13 september 2016.

Het Hof spreekt duidelijk uit dat met particulier gebruik bedoeld wordt gebruik als eerste of als tweede woning door de eigenaar. Niet als gebruik voor toeristen. De verhuurmethode die in het modelreglement wordt omschreven is bedoeld voor langdurige verhuur, alleen dan heeft het zin om iemand te laten tekenen voor akkoord met de plaatselijke regels. Het Hof vindt deze regeling niet bedoeld voor short stay.

Dat is duidelijke taal. Maar daarmee zijn de problemen nog niet voorbij. Als de VvE het gebruik voor short stay wil afremmen, is dat lastig op basis van het bestaande modelreglement. Dat kent een vrij ingewikkelde regeling dat de eigenaar eerst schriftelijk gewaarschuwd moet worden. Daarna kan mogelijk een boete worden opgelegd. Die kan weer naar de kantonrechter om het aan te vechten. Die onduidelijkheid en het tijdsverloop is natuurlijk in het voordeel van de verhurende eigenaar. De inkomsten blijven doorlopen en het is maar de vraag of de boete stand houdt.

Om dit probleem te tackelen is het van belang dat er een beleid wordt vastgesteld. Dus: duidelijker regelen binnen de VvE wat wel en niet mag. De ouderwetse bepaling in het modelreglement moet beter worden uitgelegd: wat verstaat de VvE onder short stay?

Dus gewoon uitdrukken in dagen, weken en maanden wat de VvE verstaat onder recreatieve verhuur en wat niet. Vervolgens kan er een duidelijke boete worden gesteld op overtreding. Voor iedere eigenaar is dan meteen duidelijk wat hij wel en niet mag. Dan is er ook weinig of geen ontsnappen aan de boete. Niettemin: bewijs moet geleverd worden van de short stay.

Die nieuwe regels kunnen worden opgenomen in het huishoudelijk reglement maar krijgen meer rechtskracht als zij worden opgenomen in een gewijzigde akte van splitsing als aanvulling op het bestaande modelreglement.

Kortom: een uitdaging voor alle eigenaren binnen de VvE: denk met elkaar na over wat aanvaardbaar is binnen het eigen complex en leg daarna de regels met elkaar vast. Zo vermijd je onnodige ruzies over short stay recreatieve verhuur.

mr F.P. (Phil) Klaver is gespecialiseerd in het beoordelen van kansen en risico’s op het gebied van onroerend goed en VvE recht. Voor meer informatie, neem contact met ons op.

2017-10-31T19:43:24+00:00 31-10-2017|